⑴進(jìn)行項(xiàng)目征收立項(xiàng)，并做好項(xiàng)目前期調(diào)查摸底;⑵房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)縣區(qū)政府;⑶對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況;⑷有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理;⑸政府部門組織補(bǔ)償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。
對(duì)于無證房拆遷，以下三種是可以補(bǔ)償?shù)模?/p>
1、祖宅。在農(nóng)村祖上傳下來的房屋，其房屋是在六七十年代前建造的，即使沒有房產(chǎn)證，但其房屋的合法性是無異議的，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)韧谟凶C房屋的全額補(bǔ)償。
2、農(nóng)村宅基地上房屋。因房屋在農(nóng)村，08年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)之前法律規(guī)定并未完善，對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋管理比較松，法律也并沒有明確指出農(nóng)村房屋需要辦理房產(chǎn)證，因此08年1月1日以前是法律的界定，之前建造房屋拆遷補(bǔ)償?shù)韧谟凶C房屋的全額補(bǔ)償。
3、歷史遺留的房屋。在法律和登記制度并沒有完善時(shí)候的房屋，房屋所有權(quán)人在這期間有房屋補(bǔ)貼的，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)韧谟凶C房屋的全額補(bǔ)償。
房屋征收房屋面積丈量規(guī)范
房屋征收的建筑面積計(jì)算規(guī)則
1、房屋征收的建筑面積計(jì)算規(guī)則：
（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍：
①永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
②穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
③樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
④挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
⑤屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。
⑥與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
⑦地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。
⑧有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
⑨屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
（2）計(jì)算一半建筑面積的范圍：
①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
③未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
（3）不計(jì)算建筑面積的范圍：
①層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。
③房屋之間無上蓋的架空通廊。
④活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。
2、其它建筑物、構(gòu)筑物（如圍墻、水井、門廳、門樓等）由房地產(chǎn)評(píng)估中介結(jié)構(gòu)按房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定，結(jié)合征收補(bǔ)償方案據(jù)實(shí)評(píng)估。
具體流程
包括： 1.進(jìn)行項(xiàng)目征收立項(xiàng)，并做好項(xiàng)目前期調(diào)查摸底
2.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)縣區(qū)政府
3.對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況
4.有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理
5.政府部門組織補(bǔ)償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。（舊城改造項(xiàng)目組織被征收人和公眾代表聽證會(huì)）
6.縣 區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會(huì)情況和根據(jù)公眾意見、聽證會(huì)情況修改情況，并對(duì)征收補(bǔ)償方案重新修訂公布，同時(shí)做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
7.縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定
8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。
9.由被征收人選擇征收評(píng)估機(jī)構(gòu)
10.房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出征收決定的人民政府作出補(bǔ)償決定，并依法送達(dá)被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告
11.被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟
12.對(duì)于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補(bǔ)償決定也不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定可知，征收項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償后搬遷，具體來講分為以下步驟：
1．征收決定與征收補(bǔ)償方案的作出與公布
首先由房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，并報(bào)市、縣人民政府，由市、縣人民政府組織有關(guān)部門對(duì)征收方案進(jìn)行討論并予以公布，以征求公眾意見并根據(jù)公眾意見修改補(bǔ)償方案。
房屋征收決定作出后，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)征收補(bǔ)償方案、公民行政復(fù)議權(quán)、公民行政訴訟權(quán)等予以公告，并對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查登記。
2.征收補(bǔ)償?shù)姆秶⒎绞?/p>
補(bǔ)償范圍主要包括：被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償以及拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。
在補(bǔ)償方式方面，當(dāng)事人可以自主選擇房屋產(chǎn)權(quán)置換或者貨幣補(bǔ)償。
3.補(bǔ)償協(xié)議的簽訂
在房屋征收部門和被征收人達(dá)成合議后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，以明確補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等內(nèi)容。簽署協(xié)議后，一方當(dāng)事人不履行約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以據(jù)協(xié)議提起訴訟，以保障自身權(quán)益。
簽訂協(xié)議后，雙方應(yīng)就約定內(nèi)容履行，被拆遷人需如約騰空房屋并交由征收部門拆除。
法律依據(jù)：
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十條
房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。
1、房屋征收的建筑面積計(jì)算規(guī)則： （1）計(jì)算全部建筑面積的范圍： ①永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
②穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。③樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。④挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。⑤屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。⑥與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。⑦地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。⑧有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。⑨屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（2）計(jì)算一半建筑面積的范圍： ①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。③未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（3）不計(jì)算建筑面積的范圍： ①層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。③房屋之間無上蓋的架空通廊。④活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。2、其它建筑物、構(gòu)筑物（如圍墻、水井、門廳、門樓等）由房地產(chǎn)評(píng)估中介結(jié)構(gòu)按房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定，結(jié)合征收補(bǔ)償方案據(jù)實(shí)評(píng)估。⑴進(jìn)行項(xiàng)目征收立項(xiàng)，并做好項(xiàng)目前期調(diào)查摸底;
⑵房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)縣區(qū)政府;
⑶對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況;
⑷有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理;
⑸政府部門組織補(bǔ)償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日;
⑹縣區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會(huì)情況和根據(jù)公眾意見、聽證會(huì)情況修改情況，并對(duì)征收補(bǔ)償方案重新修訂公布，同時(shí)做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;
⑺縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定;
⑻公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作;
⑼由被征收人選擇征收評(píng)估機(jī)構(gòu);
⑽房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出征收決定的人民政府作出補(bǔ)償決定，并依法送達(dá)被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告;
⑾被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟;
⑿對(duì)于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補(bǔ)償決定也不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
1、征收住宅房屋價(jià)值補(bǔ)償
被征收住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)×被征收房屋的面積。
該地區(qū)被征收住宅房屋的類似房地產(chǎn)市場預(yù)評(píng)估單價(jià)為5280元/m2。
2、征收住宅房屋的補(bǔ)助(補(bǔ)貼)及獎(jiǎng)勵(lì)
(1)征收多層住宅房屋按照被征收房屋建筑面積給予15%的補(bǔ)助面積；
(2)被征收人在簽約期限內(nèi)完成簽約并搬遷的，給予8m2的簽約獎(jiǎng)勵(lì)面積。
本征收區(qū)域以整棟樓為單位，在簽約期限內(nèi)全部完成簽約并搬遷的，每戶給予3㎡評(píng)估價(jià)格的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。
(3)被征收人在簽約期限完成簽約并搬遷的，征收房屋建筑面積、補(bǔ)助面積和簽約獎(jiǎng)勵(lì)面積總和不足45m2的部分，不足部分按照評(píng)估單價(jià)的80%予以補(bǔ)貼。被征收人家庭為城市低保戶或低保邊緣戶的，按照評(píng)估單價(jià)的100%予以補(bǔ)貼 (即不足45 m2部分無償贈(zèng)送) 。
(4)從事商業(yè)經(jīng)營的住宅房屋實(shí)際用于經(jīng)營的建筑面積，應(yīng)按照該地區(qū)類似房地產(chǎn)市場交易評(píng)估價(jià)格與住宅房屋市場評(píng)估價(jià)格差額的30%給予補(bǔ)助。
從事商業(yè)經(jīng)營的住宅房屋是指設(shè)計(jì)審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實(shí)際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營的房屋，其補(bǔ)償需符合以下條件：
①被征收的住宅房屋在征收前依法取得工商營業(yè)執(zhí)照、征收時(shí)正在營業(yè)并依法納稅2年以上，且房屋所有權(quán)證、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點(diǎn)一致；
②被征收的住宅房屋為沿城市主次干道的臨街一層。
3、臨時(shí)安置費(fèi)
(1)被征收住宅房屋的臨時(shí)安置補(bǔ)償金額=被征收區(qū)域類似住宅房屋每月每平方米的市場租賃單價(jià)×征收房屋建筑面積(不足40平方米的，按照40平方米計(jì)算)×月數(shù)。
被征收區(qū)域類似住宅房屋每月每平方米的市場租賃單價(jià)15元。
(2)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模淮涡越o予6個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)。
(3)被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時(shí)安置費(fèi)自簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后按季度發(fā)放，過渡期不超過27個(gè)月；超過協(xié)議約定過渡期限的，自逾期之月起臨時(shí)安置費(fèi)增加一倍。過渡期自簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議之日起計(jì)算。
4、搬遷費(fèi)
搬遷費(fèi)按1000元/戶計(jì)發(fā)。
5、設(shè)施遷移費(fèi)
被征收房屋的空調(diào)、有線寬帶等設(shè)施的遷移，每戶總計(jì)給予500元補(bǔ)償。
拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該歸誰所有：
房屋拆遷安置補(bǔ)償，一般分貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式，如果拆遷的房子是國有土地上建房，根據(jù)規(guī)定：被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用憑證、房屋租賃合同計(jì)戶，由拆遷人按戶進(jìn)行補(bǔ)償安置(即該處房屋戶口里在冊(cè)人口。現(xiàn)在在冊(cè)戶口為6人，應(yīng)當(dāng)按照6人分配，并適當(dāng)照顧孤老、孤殘、孤幼人員)。
私有房屋被拆除后得到的補(bǔ)償款，是對(duì)被拆私房所有人財(cái)產(chǎn)損失的一種賠償，應(yīng)歸私房所有人所有。私房所有人為二人以上的，按其對(duì)被拆私房所擁有的權(quán)利進(jìn)行分割。在私房內(nèi)生活的其他共同居住人，無權(quán)主張分割補(bǔ)償款。
私有房屋被拆除后，其他共同居住人(私房共同居住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆私房內(nèi)有本市常住戶口、居住一年以上、他處無住房的人。)的安置，一般應(yīng)由私房所有人與共同居住人通過協(xié)商妥善安置。
1、辦理用地申請(qǐng)
用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請(qǐng)。
2、擬定征地方案
行政主管部門收到用地單位提出的用地申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。
3、征地審查
國土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書，并報(bào)送同級(jí)人民政府審核。
4、征地審核與批復(fù)
行政主管部門收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對(duì)文件資料齊全符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。
5、征用土地方案的公告
征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進(jìn)行公告。
6、制定征地補(bǔ)償安置方案
區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。
7、征地補(bǔ)償、安置方案的公告
有關(guān)人民政府的國土房管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。
8、補(bǔ)償安置的實(shí)施
區(qū)縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。
房屋征收與征收戶談判技巧
房屋征收是指政府根據(jù)法定程序，以公共利益為目的，將符合一定條件的居民的房屋等財(cái)產(chǎn)收歸國有，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)男姓袨椤７课菡魇粘３Ｔ诔鞘薪ㄔO(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要生活空間的項(xiàng)目中出現(xiàn)。
房屋征收的法律依據(jù)主要包括《中華人民共和國城市房屋征收管理?xiàng)l例》和《城市房屋征收實(shí)施辦法》等相關(guān)法律法規(guī)。這些法律法規(guī)規(guī)定了征收宗旨、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)益保護(hù)等內(nèi)容。
房屋征收的程序通常包括勘察、公告、征收決定、拆遷、補(bǔ)償及交房等環(huán)節(jié)。首先，政府會(huì)派遣相關(guān)人員進(jìn)行勘察，了解征收范圍及涉及的房屋及財(cái)產(chǎn)情況。然后，會(huì)發(fā)布公告，告知被征收戶相關(guān)信息以及補(bǔ)償與安置政策等內(nèi)容。征收決定是征收的正式通知，被征收戶可以提出異議，并參與協(xié)商和談判過程。拆遷是指將房屋進(jìn)行拆除，為征收項(xiàng)目的建設(shè)騰出空間。補(bǔ)償是指政府給予被征收戶一定的金錢或其他形式的補(bǔ)償，并提供相應(yīng)的安置條件。最后，被征收戶需要交房，將房屋或財(cái)產(chǎn)交還給政府。
作為被征收戶，談判是維護(hù)自身合法權(quán)益的重要環(huán)節(jié)。以下是一些談判技巧，幫助被征收戶在談判中取得更好的結(jié)果：
被征收戶的權(quán)益保護(hù)是征收過程中的重要一環(huán)。政府在征收過程中應(yīng)該充分尊重被征收戶的合法權(quán)益，并依法進(jìn)行合理補(bǔ)償和安置。被征收戶也可以通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。
總之，房屋征收是一項(xiàng)復(fù)雜的行政行為，相關(guān)的法律法規(guī)和談判技巧對(duì)于被征收戶來說具有重要意義。被征收戶應(yīng)該充分了解自己的合法權(quán)益，與其他被征收戶互相交流和協(xié)調(diào)，與政府進(jìn)行積極的溝通和談判，并在必要時(shí)尋求法律援助，維護(hù)自己的權(quán)益。
