成本法、市場(chǎng)比較法、收益法、剩余法等。
1、選擇合適、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法為交易各方提供客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)值就顯得尤為重要。成本法是以建造該類房地產(chǎn)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)。2、需要做房產(chǎn)評(píng)估的情形有買賣雙方認(rèn)為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估機(jī)構(gòu)一般會(huì)根據(jù)房子的位置、年代等實(shí)際情況得出一個(gè)數(shù)值，也就是評(píng)估價(jià)，購(gòu)買房子的價(jià)格和評(píng)估價(jià)之間存在一定的差異，房屋評(píng)估價(jià)一般情況下會(huì)小于房屋的實(shí)際成交價(jià)，在實(shí)際操作中評(píng)估值為房子實(shí)際成交價(jià)格的80％－90％，百分比受建筑年代、裝修、位置等各方面因素的影響而有所差異。
首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。然后委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評(píng)估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，就可視為接受委托。接下來，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。估價(jià)單位在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了。
房產(chǎn)評(píng)估方法有哪些？
1、成本積算法
即對(duì)取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
2、重置成本法
它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
3、市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。
5、剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估是要收費(fèi)的,根據(jù)相關(guān)的文件的規(guī)定,房產(chǎn)評(píng)估的收費(fèi)采用的是差額累進(jìn)稅率。那么進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估到底要怎么收費(fèi)呢?房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(計(jì)價(jià)格[1995]第971號(hào)),要采用差額累進(jìn)稅率收費(fèi)辦法,按房地產(chǎn)的額大小來分收費(fèi)檔次,分檔來算收費(fèi)額,各檔相加則收費(fèi)總額。1、《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(計(jì)價(jià)格[1995]第971號(hào))具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的低收費(fèi)不低于200元。差額定率累進(jìn)收費(fèi)方法舉例說明:例如:某項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值40000萬元,計(jì)算一下評(píng)估收費(fèi)額。100萬元×6‰=0.6萬元(1000-100)萬元×2.5‰=900萬元×2.5‰=2.25萬元(5000-1000)萬元×0.8‰=4000萬元×0.8‰=3.2萬元(10000-5000)萬元×0.5‰=5000萬元×0.5‰=2.5萬元(40000-10000)萬元×0.1‰=30000萬元×0.1‰=3萬元合計(jì)收費(fèi):0.6+2.25+3.2+2.5+3=11.55萬元
其實(shí)可以做房產(chǎn)評(píng)估的平臺(tái)還真不多，很多人都是直接問中介，然后自己計(jì)算，超級(jí)麻煩，我也是最近才知道原來這個(gè)是可以智能評(píng)估的，只需登錄之后，把你的樓盤名字輸入進(jìn)去，就可以查到這里的掛牌價(jià)和預(yù)估價(jià)，想做更詳細(xì)一點(diǎn)的也可以，輸入樓層，房號(hào)，房屋年份等一些信息，就能立刻評(píng)估你手里這套房的預(yù)估價(jià)。
目前了解到的就是“家可期”這個(gè)平臺(tái)可以做智能房產(chǎn)評(píng)估，用起來也很方便，而且除了買房服務(wù)之外，他們還有租房、發(fā)布房源、資產(chǎn)管理、交易服務(wù)、住房金融、房貸計(jì)算器這些功能，你要是準(zhǔn)備買房這些功能應(yīng)該都能用得上。
1、粗略評(píng)估：準(zhǔn)確定位，在二手房交易過程中，房齡、地段、戶型格局、朝向、房屋裝修、樓層、配套等對(duì)房屋價(jià)格的評(píng)估都有很大的影響。購(gòu)房者或者房屋出賣人可以挑選房屋的三個(gè)或更多方面的情況，與相似的市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對(duì)比，然后對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高或太低而導(dǎo)致房屋交易難的情況。
2、精打細(xì)算：詳算房?jī)r(jià)：樓齡折舊，每年－2％。房屋結(jié)構(gòu)，功能低－10％。樓層，頂樓－3％，次頂層－2％，中間層＋3％。多層：一層為－2％。二層為0，三、四層為＋2％，五層為＋1％，頂層為－2％。高層：一層為－3％。二層為－2％，三層為－1％，四、五層為0，六層及六層以上為＋1％，中間層＋3％，次頂層－2％，頂層為－3％。
3、朝向：東向?yàn)?，南向?yàn)椋?％，西向?yàn)椋?％，北向－2％，東南、西南、東北、西北也得分也依次降低。若無南向窗戶則－5％。區(qū)域有重點(diǎn)中小學(xué)＋15％。小區(qū)配套，無小區(qū)配套則－5％。例如：有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤每平方米有幾百到千元的落差。物業(yè)管理，無物業(yè)管理則－5％。
房產(chǎn)評(píng)估方法有：
1、成本積算法
即對(duì)取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
2、重置成本法
它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
3、市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。
5、剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
二手房評(píng)估收費(fèi)：根據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率： 房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的，收取評(píng)估總價(jià)的 0.42%; 100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%; 500萬元到2000萬元的收取評(píng)估總價(jià)的0.12%; 2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評(píng)估總價(jià)的0.06%; 5000萬元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0.012%。 房產(chǎn)評(píng)估應(yīng)考慮的因素 1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格 2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格 3、所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì) 4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
若準(zhǔn)備在招行申請(qǐng)“個(gè)人貸款”，抵押率規(guī)定如下：
1、若您以“商品住房”作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過房產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)值的70%；
2、若您以“商業(yè)用房”作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過房產(chǎn)評(píng)估凈值的60%或評(píng)估現(xiàn)值的50%；
3、貸款授信金額不得超過所購(gòu)商業(yè)用房成交價(jià)格的50%或所購(gòu)商住兩用房成交價(jià)格的55%。具體您的可貸金額，需由網(wǎng)點(diǎn)綜合審批后確定，請(qǐng)您直接聯(lián)系經(jīng)辦行確認(rèn)。
房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。
100萬元以下【含100】千分之五；101萬元以上至1000萬元千分之二點(diǎn)五；1001萬元以上至2000萬元千分之一點(diǎn)五；2001萬元以上至 5000萬元千分之零點(diǎn)八；5001萬元以上至8000萬元千分之零點(diǎn)四；8001萬元以上至10000萬元千分之零點(diǎn)二；10000萬元以上千分之零點(diǎn) 一。
@估計(jì) 的回答第一句好直白
如果提問的是發(fā)包商，第一考慮一般的確是費(fèi)用，但也補(bǔ)充一下，為您需求的完成質(zhì)量考慮，還是優(yōu)先選擇綜合排名靠前的公司吧。（卑微臉）
中房學(xué)關(guān)于發(fā)布《2019年度全國(guó)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)排名》的公告當(dāng)然，一地排名更高的公司，要比全國(guó)都有分支（加盟）的公司，綜合排名的含金量更高，比如19年神一樣的上海城市。
（利益相關(guān)：曾經(jīng)是上海城市的合作伙伴）
同時(shí)，對(duì)潛在合作者的負(fù)面消息查詢也是很必要的：
怎么查詢資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)？如果提問者是一門心思想進(jìn)入房地產(chǎn)評(píng)估，以上同理。
P. S如果是意向入職者可以看看我其他關(guān)于評(píng)估行業(yè)的回答
