起碼要半年到一年左右，也看個人能力
引言
羅蘭貝格發(fā)布《2022年中國汽車金融報告》，該系列報告于2014年首次發(fā)布以來備受關(guān)注。作為中國汽車產(chǎn)業(yè)的長期觀察者，羅蘭貝格持續(xù)關(guān)注汽車金融行業(yè)的變化趨勢，本報告聚焦汽車金融行業(yè)數(shù)字化發(fā)展的三大階段，通過對國內(nèi)外汽車金融行業(yè)數(shù)字化的研究與實操，分享我們對于數(shù)字化助力提質(zhì)增效與業(yè)務(wù)創(chuàng)新的深度洞察，以期拋磚引玉，為行業(yè)各參與方提供思考。
對于汽車行業(yè)而言，2022年是我國“新車延續(xù)復(fù)蘇，二手車經(jīng)歷涅槃”的一年。在2021年經(jīng)歷后疫情時代“U”型反彈而告別連續(xù)三年負(fù)增長后，2022年新車銷量維持“回暖”趨勢。而由于2022年疫情的反復(fù)及相關(guān)防疫政策的限制，我國二手車交易量相比2021年出現(xiàn)大幅下滑，但發(fā)展勢頭將長期向好。
盡管面臨不同的基盤市場發(fā)展動態(tài)，新車及二手車金融發(fā)展仍然延續(xù)良好的增長勢頭。羅蘭貝格預(yù)計，2022年我國新車金融滲透率達(dá)到58%，二手車金融滲透率水平達(dá)到38%。
汽車金融行業(yè)的發(fā)展要求各參與方動態(tài)優(yōu)化自身業(yè)務(wù)與經(jīng)營體系。在重拾信心、加速發(fā)展的大勢之下，我們看到各環(huán)節(jié)競爭格局的微妙變化；而經(jīng)營能力的不斷提升與優(yōu)化，尤其是數(shù)字化的全面應(yīng)用，已經(jīng)成為汽車金融行業(yè)的共識。
中國乘用車市場分析
乘用新車市場復(fù)蘇延續(xù)，新能源成核心引擎
自2022年以來，新冠疫情及“黑天鵝”事件對我國車市的影響仍然反復(fù)，但得益于購置稅減半等政策激勵，疊加新能源汽車加速滲透的助力，中國乘用車市場在1-11月已實現(xiàn)超2,129萬輛銷量水平 ，同比增長超11%，2022年全年乘用車銷量逾2,300萬輛，整體復(fù)蘇向好已成定勢。
推動今年車市復(fù)蘇的“主引擎”是我國呈爆發(fā)式增長的新能源乘用車銷量，根據(jù)汽車工業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2022年1-11月，我國新能源乘用車銷量已超578萬輛，同比增長1倍以上，滲透率超27%，2022年全年滲透率亦維持在該水位。中長期而言，新能源車將成為我國乘用車市場發(fā)展的核心動力，預(yù)計2030年其滲透率有望超過70%。
二手車堵點打通，經(jīng)歷疫情陣痛，有望涅槃重生
由于二手車交易的線下屬性較強(qiáng)，疫情導(dǎo)致2022年全國線下交易受阻，直接導(dǎo)致交易量大幅下滑。今年1-11月我國二手車?yán)塾嫿灰琢繛?,461萬輛，相比去年同期減少超8%，2022年全年我國二手車銷量保持1,600萬輛水平，難以在2021年大幅上漲的基礎(chǔ)之上更進(jìn)一步。可喜的是，2022年以來，從政策和機(jī)制層面，我國二手車市場的三大傳統(tǒng)堵點（即限遷、臨時產(chǎn)權(quán)、稅率）基本打通。羅蘭貝格認(rèn)為，政策疊加消費(fèi)者觀念轉(zhuǎn)變與二手車市場的規(guī)范化，未來二手車市場有望迎來可持續(xù)的增長。預(yù)計未來我國二手車市場交易量將保持10%左右的增速持續(xù)發(fā)展，成為推動我國車市發(fā)展的又一重要引擎。
產(chǎn)業(yè)出海趨勢鞏固，中國有望孕育全球車企
2022年，我國汽車產(chǎn)業(yè)的全球擴(kuò)張趨勢在2021年的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步得到鞏固。自疫情以后，中國車企的全球化已經(jīng)成為中國汽車工業(yè)的一大熱點。2022年1-11月，中國乘用車總出口量超225萬輛，創(chuàng)下歷史新高。這其中既有我國自主品牌的發(fā)力，又有以特斯拉為代表的外資品牌攜我國新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果加速全球滲透的影響。我國具備全球最為完整的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，在整車層面具備較強(qiáng)技術(shù)優(yōu)勢，有望乘全球新能源東風(fēng)，孕育出新一代的全球車企。
中國乘用車汽車金融市場分析
中國汽車金融市場現(xiàn)狀與展望
新車金融
2022年，我國新車金融滲透率再次創(chuàng)下歷史新高，金融滲透率預(yù)計達(dá)到58%。羅蘭貝格預(yù)測，到2026年，我國的新車金融滲透率將達(dá)73%左右，新車金融行業(yè)進(jìn)入成熟期。
從市場競爭格局來看，2022年，商業(yè)銀行占據(jù)約42%市場份額，相比2020年持續(xù)提升；汽車金融公司占據(jù)41%，穩(wěn)中有升；融資租賃公司占據(jù)17%，份額明顯下降。羅蘭貝格亦在報告中分析相關(guān)原因。
二手車金融
2022年，我國二手車金融滲透率穩(wěn)步增長，達(dá)到38%的水平。展望未來五年，羅蘭貝格預(yù)計我國二手車金融滲透率的增長態(tài)勢有望延續(xù)，到2026年達(dá)到約52%的水平。
中國汽車金融市場的發(fā)展動態(tài)與挑戰(zhàn)
中國汽車金融市場圍繞消費(fèi)者展開，主機(jī)廠、資金方與渠道方作為市場主體，在金融服務(wù)中扮演不同角色。近年來，隨著新車市場存量競爭，以往產(chǎn)業(yè)參與方水漲船高的盛況不再，而消費(fèi)者的高要求與新能源二手車業(yè)務(wù)的快速迸發(fā)均進(jìn)一步加劇各自面臨的挑戰(zhàn)。
消費(fèi)者需求發(fā)展動態(tài)與痛點
近年來，中國車市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速演進(jìn)，各類新興消費(fèi)者群體采用金融方式購車的需求與接受度相較之前均有所提升。羅蘭貝格觀察到，我國汽車金融消費(fèi)者正朝著客群更細(xì)分、用戶更成熟、需求更多元的方向發(fā)展。然而，面對用戶需求的動態(tài)變化，在汽車金融供給端的匹配還有一定的提升空間，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品同質(zhì)化和服務(wù)有摩擦兩大痛點。
行業(yè)參與者發(fā)展動態(tài)與痛點
資金方
商業(yè)銀行、汽車金融公司與融資租賃企業(yè)是汽車金融領(lǐng)域主要的資金方，而這三類玩家各自面臨著不同的發(fā)展挑戰(zhàn)。
1. 商業(yè)銀行
伴隨2022年汽車市場復(fù)蘇，汽車消費(fèi)快速反彈并帶動全產(chǎn)業(yè)鏈的恢復(fù)。汽車金融客戶因信貸資質(zhì)較好、消費(fèi)能力較強(qiáng)、資產(chǎn)潛力較高等特征，成為商業(yè)銀行的重點爭奪客戶，而汽車金融業(yè)務(wù)也成為商業(yè)銀行貫徹零售轉(zhuǎn)型，落實綜合金融、場景金融、科技金融的重要抓手和關(guān)鍵增長點。根據(jù)羅蘭貝格觀察，2022年，不論是國有大行、股份制銀行還是各地區(qū)的城商行，均相繼推出汽車金融產(chǎn)品，以低價、高效、全面的金融服務(wù)吸引優(yōu)質(zhì)汽車金融客戶。
然而，商業(yè)銀行當(dāng)前亦面臨專業(yè)性有限、渠道有限、部分城商行起步晚等五大挑戰(zhàn)。
2. 汽車金融公司
我國汽車金融公司大多具有主機(jī)廠或經(jīng)銷商背景，在肩負(fù)助力主機(jī)廠提升新車銷售核心任務(wù)的同時，亦需創(chuàng)造一定的盈利。2022年，汽車金融公司整體發(fā)展穩(wěn)健，這主要得益于其持續(xù)與股東和主機(jī)廠協(xié)同改進(jìn)，同時不斷參與與銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的市場化競爭。基于2022年主機(jī)廠背景汽車金融公司的發(fā)展呈現(xiàn)一定的分化態(tài)勢，市場形成份額穩(wěn)固型、份額萎縮型以及全渠道全品牌拓展型三類玩家。然而，不論是哪一類汽車金融公司，當(dāng)前均面臨一定的業(yè)務(wù)痛點。
3. 融資租賃公司
自2018年融資租賃公司劃歸銀保監(jiān)會管理以來，監(jiān)管部門對融資租賃業(yè)務(wù)的引導(dǎo)整體體現(xiàn)“回歸本源”的管理思路。2021-22年，在監(jiān)管政策的引導(dǎo)下，前期的分類處置工作已階段性完成，行業(yè)進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段。我們認(rèn)為融資租賃公司除面對傳統(tǒng)意義上資金成本高、業(yè)務(wù)風(fēng)險大、渠道把控難的三大難題之外，更是面臨著如何落實規(guī)范化和差異化業(yè)務(wù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。未來，汽車融資租賃在區(qū)域?qū)俚鼗箻I(yè)、直租業(yè)務(wù)運(yùn)營模式建設(shè)、差異化客群獲取、數(shù)據(jù)與隱私保護(hù)等多方面均需形成突破。
主機(jī)廠
作為汽車流通產(chǎn)業(yè)的核心主體，主機(jī)廠在汽車金融行業(yè)中扮演著關(guān)鍵的角色。面對車市的反彈，主機(jī)廠在經(jīng)歷疫情和車市企穩(wěn)后，除了加大在市場端的投入之外，對于資源的高效利用、渠道的有效扶持及客戶的體系化經(jīng)營等均加強(qiáng)重視。
面對種種發(fā)展需求，眾多主機(jī)廠在泛汽車金融業(yè)務(wù)下面臨一定挑戰(zhàn)，包括金融貼息的精準(zhǔn)高效程度不足，渠道內(nèi)存在“大鍋飯”現(xiàn)象；金融業(yè)務(wù)在用戶經(jīng)營領(lǐng)域的重要性尚未充分發(fā)揮；金融業(yè)務(wù)對經(jīng)銷商的支持有待提升；以及泛汽車金融業(yè)務(wù)系統(tǒng)性協(xié)同不足。
服務(wù)方
除了資金方與主機(jī)廠，渠道服務(wù)方在汽車金融中也不容忽視。本報告重點關(guān)注汽車金融行業(yè)的服務(wù)商，即在各汽車交易場景中鏈接汽車金融消費(fèi)者和資金方產(chǎn)品，從而提供汽車金融產(chǎn)品服務(wù)的中間服務(wù)商。
2022年，服務(wù)方的發(fā)展面臨如何回歸渠道服務(wù)初心、真正定位行業(yè)的連接器，成為所有服務(wù)商的核心經(jīng)營問題，具體而言，包括服務(wù)商的客源掌控能力、綜合服務(wù)能力以及風(fēng)險管理能力如何有效提升的問題。
數(shù)字化助力中國汽車金融產(chǎn)業(yè)乘風(fēng)破浪
面對消費(fèi)者和產(chǎn)業(yè)參與各方的多元訴求和痛點，羅蘭貝格認(rèn)為，數(shù)字化能夠有效助力行業(yè)實現(xiàn)突破，使行業(yè)參與者以更加高效、開放和專業(yè)的姿態(tài)服務(wù)用戶，創(chuàng)造價值。
通過研究近年來產(chǎn)業(yè)動向，結(jié)合海外同業(yè)異業(yè)的領(lǐng)先實踐對標(biāo)，羅蘭貝格以“回顧過去，展望未來”的視角，將我國汽車金融業(yè)務(wù)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型總結(jié)為三大階段。并于報告中詳細(xì)闡釋不同階段發(fā)展模式與領(lǐng)先實踐。
結(jié)語
回顧羅蘭貝格過往數(shù)年對于行業(yè)的持續(xù)觀察，不難發(fā)現(xiàn)汽車金融始終是我國汽車產(chǎn)業(yè)最為堅實的賦能支柱。隨著我國汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展平臺期，面對2022年以來多重不確定性的沖擊，羅蘭貝格始終相信，汽車金融的本質(zhì)不會改變，那就是“汽車的底子，服務(wù)的內(nèi)核”。基于此，我們研判，未來我國汽車金融的發(fā)展將繼續(xù)以賦能汽車產(chǎn)業(yè)最新趨勢為重點方向，同步滿足B/C端用戶和伙伴的核心訴求，而數(shù)字化的理念和技術(shù)將是這一發(fā)展趨勢快速實現(xiàn)的催化劑。對于行業(yè)玩家而言，不論規(guī)模，無論屬性，都應(yīng)積極思考自身在數(shù)字化1.0到3.0階段的定位和模式選擇，以此構(gòu)筑競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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羅蘭貝格斯元華、俞雪夢、張?zhí)扃鳌⒗铉?/b>對本文亦有貢獻(xiàn)。
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投資的目的是抵御通貨膨脹。實現(xiàn)資金的保值增值。最穩(wěn)定最安全的是銀行投資理財，每年4%的收益。4%不一定能戰(zhàn)勝通貨膨脹。想爭取更高一點的收益，可以投資混合基金。長期下載，10%的年化收益，應(yīng)該是沒有問題，優(yōu)質(zhì)的5星基金百分之50都能實現(xiàn)。一定放棄暴利思想，保持穩(wěn)定才是前提。逆向思維。大家瘋狂時退出。大家絕望時買入。不要借錢不要融資，不要押上全部身家。笑看市場風(fēng)云變化。不要投資P2P。
一、 商務(wù)樓、寫字樓商鋪
商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型
商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點在于，商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。
特點：
1）建筑形式特點
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內(nèi)容而存在。
2）鋪面、鋪位類型
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。
3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。
4）投資回收形態(tài)
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運(yùn)營的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機(jī)構(gòu)為銷售對象。
投資策略
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價格或租金的洽商。
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價格或租金的洽商。
二、交通設(shè)施商鋪
特點
（1）規(guī)模特點
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經(jīng)營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計首先考慮整個交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價值。
（3）運(yùn)營特點
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對象是各類乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運(yùn)營特點。
（4）商鋪特點
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營，比較少采取出售經(jīng)營的方式。主要原因在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個設(shè)施的很小的部分，交通設(shè)施的運(yùn)營商進(jìn)行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。
交通設(shè)施外部商鋪的特點
（1）規(guī)模特點
交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機(jī)場外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模小；火車站外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會發(fā)生影響。
交通設(shè)施外部商鋪的個案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量很多。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，唯一共同的地方就是：都最大化其"可視性"。
（3）運(yùn)營特點
交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書報廳等。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類繁多；書報廳經(jīng)營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點。
（4）商鋪特點
交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其"可視性"價值可想而知，所以交通設(shè)施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。
▲ 投資回收形式
交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因為資金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商開發(fā)，真?zhèn)€項目進(jìn)行出售的情況。
投資策略
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要內(nèi)容，價值升值空間有限，如果商鋪售價較高，租金收益率低于10-12%，建議商鋪投資者采取謹(jǐn)慎態(tài)度。
交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開該類商鋪價值的升值空間。考慮到價值升值空間因素，該類商鋪租金收益率不低于10%，可以考慮投資。
道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪投資者重要的目標(biāo)。考慮到價值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。
道路兩側(cè)商鋪的特點
1）規(guī)模特點
道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒有固定特點，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計具有極大的個性化，當(dāng)然，個性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。
（3）運(yùn)營特點
道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專賣店、普通服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務(wù)店、銀行、攝影店、書店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營業(yè)態(tài)對于我們來講最熟悉不過了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。
（4）商鋪特點
道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場里存在，這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低。
▲ 投資回收形式
目前國內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過程中突然"變成"的，這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會相當(dāng)高。
道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少，主要是二手商鋪的出售。當(dāng)然，隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側(cè)銷售商鋪項目將會逐漸增加。
二、 百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場商鋪的特點
（1）規(guī)模特點
百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1.8萬平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設(shè)計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動線布置和公共空間的設(shè)計都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計中的重要問題。
（3）運(yùn)營特點
百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運(yùn)營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。
（4）商鋪特點
百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。
▲ 投資回收形式
百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨(dú)立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。
購物中心商鋪的特點
（1）規(guī)劃設(shè)計特點
購物中心項目的規(guī)劃設(shè)計包括購物中心項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計、及城市環(huán)境設(shè)計，將決定購物中心項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。
購物中心規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。
也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求。
總之，購物中心的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計的特點
（2）運(yùn)營特點
絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設(shè)完成并投入運(yùn)營后，再回購的方式進(jìn)行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶投資者。
（3） 商鋪的特點
購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。
▲ 投資回收形式
購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。
購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運(yùn)營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。
投資策略
百貨商場類商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。
購物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進(jìn)來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項目經(jīng)營管理的整體性。
對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風(fēng)險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風(fēng)險始終相伴。
四、住宅底商
住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。
（1）按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。
對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。
對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。
（2）按照市場理念劃分
按照住宅底商市場運(yùn)做的特點，住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。
概念型住宅底商指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。如以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典"。住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。
潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。
"潛力型"住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是"時間"問題，也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。
商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。
商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風(fēng)險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。
最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位"套牢"。
住宅底商的特點
住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。
1、 建筑形式特點
住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費(fèi)者和經(jīng)營者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。
另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。
2、 鋪面、鋪位類型
住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。
有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項目的風(fēng)險。
3、 經(jīng)營形態(tài)特點
住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
4、 投資回收形態(tài)
目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長期看來，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。
投資策略
住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。
五、社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。
社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。
社區(qū)商鋪的特點
社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。
1、零售型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。
（3）經(jīng)營特點
社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。
▲ 投資回收形式
社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。
2、 服務(wù)型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點
服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計過程中要在設(shè)計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。
（3）經(jīng)營特點
社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。
鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局。
有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。
▲ 投資回收形式
目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。
從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。
投資策略
社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價值升值空間。
社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風(fēng)險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異常火暴。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。
六、市場類商鋪
按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，可將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經(jīng)營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。
需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)市場商鋪的運(yùn)營成本比較低。另外，因為專業(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題 。
就綜合市場來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設(shè)計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。
專業(yè)市場商鋪的特點
（1） 專業(yè)市場規(guī)模特點
規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。
不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當(dāng)然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。
（2）專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點
專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。
（3）專業(yè)市場名稱特點
專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。
（4）、專業(yè)市場商鋪的特點
專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。
需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。
綜合市場的特點
（1）綜合市場的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營商品的類型影響比較大。有專家認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經(jīng)營良好的綜合市場。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目的定位不科學(xué)，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風(fēng)險。
（2）綜合市場規(guī)劃設(shè)計特點
綜合市場規(guī)劃設(shè)計的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問題，這些對規(guī)劃設(shè)計單位的市場意識有很高要求，設(shè)計師不可以簡單只從建筑的角度確定設(shè)計方案。
（3）綜合市場名稱特點
綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。
（4）綜合市場商鋪的特點
主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。
▲ 投資回收形式
大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項目采取商鋪銷售的方式。
投資策略
專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運(yùn)營，國內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險下較高的投資收益率是值得選擇的。當(dāng)然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準(zhǔn)確判斷。
綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風(fēng)險相對較大。
個人商鋪投資者在投資過程中，應(yīng)該謹(jǐn)慎對待綜合市場項目
七、商業(yè)街商鋪
商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營。
需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合理，最終對整個項目的運(yùn)營發(fā)生負(fù)面影響的情況。
就復(fù)合商業(yè)街來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認(rèn)同項目的規(guī)劃設(shè)計方案而導(dǎo)致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。
復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。
需要指出的是，國內(nèi)一些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來試圖通過運(yùn)做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，有專家認(rèn)為這種努力有不切實際的地方，運(yùn)做成功的幾率很小，或者要想運(yùn)做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達(dá)十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。
復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項目，無疑市場風(fēng)險會比較大。對于中小城市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項目，這種情況下，項目的風(fēng)險相對比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項目的規(guī)模、定位等。
專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點
（1）規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨(dú)立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬平方米。
商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點
沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。
一個商業(yè)街項目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，如何把握規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題
（3）商業(yè)街名稱特點
專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。
（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點
有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如東莞東城酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如虎門黃河時裝城；還有一些專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式。
鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。
▲ 投資回報形式
出租經(jīng)營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。
復(fù)合商業(yè)街的特點
技術(shù)分析法、投資組合分析法、基礎(chǔ)分析法、行為金融分析法、量化分析法、演化分析法。
國考面試結(jié)構(gòu)化面試題型從題目內(nèi)容上可以分為8類。
第一種、綜合分析題
思維的深度與廣度，邏輯的嚴(yán)密性等。一般是根據(jù)社會熱點設(shè)置問題，考生答題時，觀點一定要客觀準(zhǔn)確，思考成熟，從多角度回答問題。這類題目一般有觀點思辨、現(xiàn)象分析、看圖說話、寓言理解等。
第二種、計劃組織類題
組織協(xié)調(diào)能力、結(jié)局實際問題的能力、策劃能力等。一般為設(shè)定考生身份，組織某一活動或安排某一事項。如，組織單位春游、宣傳政策等。
第三種、應(yīng)變類題
在突發(fā)情況下或多種變化情況下應(yīng)變能力，是否能提出有效應(yīng)對措施。一般為假設(shè)某一緊急情鏡，如何合理解決問題。
第四種、人際關(guān)系處理題
人際關(guān)系、權(quán)屬關(guān)系處理能力，通常上講就是考查考生的情商。一般是與同事間、與上級領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生沖突，存在矛盾關(guān)系時，如何處理，考生答題要有誤會就解除誤會，有沖突就化解沖突，保持謙虛的態(tài)度，時刻不忘自我反省即可。
第五種、背景性題
自我認(rèn)知能力、角色認(rèn)知以及對公務(wù)員工作的認(rèn)知、價值觀等。一般為圍繞考生自身情況、求職動機(jī)、工作經(jīng)驗等設(shè)置問題，考生答題可以是自我介紹或談?wù)勼w會。
第六種、演說類題目
人及溝通能力、應(yīng)變能力、綜合分析能力、敘述說理能力、實際解決問題能力等。一般是設(shè)定模擬情境，考生通過現(xiàn)場演講的方式解決問題。這類題是考生比較畏懼的，有一定的難度。
第七種、聯(lián)想題
想象力、創(chuàng)新力、應(yīng)變能力等。一般是題目直接提出問題，要求考生合理想象，給出答案。
第八種、串詞題
想象力、創(chuàng)新力、應(yīng)變能力、對詞語的理解能力等。一般題目中給出幾個關(guān)聯(lián)性不大的短語，要求考生根據(jù)這些短語編一段話。
這8種面試題型，前4種是比較常見的，可能會同時出現(xiàn)在同一次考試中，后4種比前面4種難度稍微大一點，一般不會出現(xiàn)在同一次考試中。因此考生復(fù)習(xí)面試可以由難到易逐一破解。以上就是對結(jié)構(gòu)化面試的一個簡單介紹，相信考生也有所了解。最后，希望考生認(rèn)真?zhèn)淇迹嬖嚦晒?
金融投資分析報告
近年來，全球金融市場一直是投資者關(guān)注的焦點。金融投資分析報告是幫助投資者了解市場趨勢和風(fēng)險的重要工具。本報告將對當(dāng)前市場進(jìn)行綜合分析，以幫助投資者做出明智的投資決策。
當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)面臨許多挑戰(zhàn)，包括全球貿(mào)易動蕩、市場不確定性、政治風(fēng)險等。這些因素對金融市場產(chǎn)生了一定的影響。然而，通過深入的研究和分析，我們認(rèn)為市場仍然存在一些潛力。
金融投資分析報告需要對不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，以確定潛在投資機(jī)會和風(fēng)險。以下是幾個行業(yè)的分析：
金融服務(wù)行業(yè)一直是投資者青睞的對象。盡管受到經(jīng)濟(jì)波動和監(jiān)管變化的影響，該行業(yè)仍有強(qiáng)勁增長的潛力。我們建議投資者關(guān)注金融科技和數(shù)字支付領(lǐng)域的公司。
科技行業(yè)是當(dāng)前投資者關(guān)注的熱門行業(yè)之一。隨著人工智能、大數(shù)據(jù)分析和物聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，該行業(yè)引領(lǐng)了未來的創(chuàng)新和增長。我們鼓勵投資者尋找具有創(chuàng)新技術(shù)和強(qiáng)大增長前景的科技公司。
能源行業(yè)一直是全球經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。盡管可再生能源的崛起對傳統(tǒng)能源產(chǎn)業(yè)造成了一定沖擊，我們認(rèn)為該行業(yè)仍值得關(guān)注。投資者可以考慮關(guān)注石油和天然氣公司，以及參與可再生能源項目。
在制定投資策略時，投資者需要考慮自身的風(fēng)險承受能力和投資目標(biāo)。以下是一些建議：
分散投資可以降低投資風(fēng)險。投資者應(yīng)該將資金分配到不同的資產(chǎn)類別和地區(qū)，以實現(xiàn)投資組合的多樣化。
對于長期投資者來說，長期的持有是成功的關(guān)鍵。市場波動是正常的，長期投資可以避免短期的市場噪音對投資決策的影響。
投資者應(yīng)定期復(fù)查投資組合，并根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整。及時的復(fù)查可以幫助投資者捕捉到投資機(jī)會和風(fēng)險。
風(fēng)險管理在金融投資中至關(guān)重要。以下是一些風(fēng)險管理的建議：
投資者應(yīng)不斷提升自己的金融知識，深入研究投資標(biāo)的和市場趨勢。只有充分了解和準(zhǔn)確評估風(fēng)險，投資者才能做出明智的投資決策。
設(shè)立止損點是一種有效的風(fēng)險控制手段。投資者在投資過程中應(yīng)設(shè)定好止損點，并在必要時果斷止損。
多樣化投資可以分散風(fēng)險。投資者應(yīng)將資金投入到不同的行業(yè)和地區(qū)，避免過度集中在某一特定投資標(biāo)的上。
金融投資分析報告是投資者制定投資策略和決策的重要參考。通過綜合分析市場、了解行業(yè)動態(tài)、制定合適的投資策略和風(fēng)險管理手段，投資者可以提高投資的成功率和回報率。
相信通過本報告的分析與指導(dǎo)，投資者將能在金融市場中獲得更好的投資體驗和收益。
消費(fèi)金融行業(yè)是近年來快速發(fā)展的一個領(lǐng)域，它涵蓋了各種與消費(fèi)者相關(guān)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。消費(fèi)金融投資是指投資者通過購買消費(fèi)金融產(chǎn)品或參與消費(fèi)金融業(yè)務(wù)來獲得投資回報的行為。本文將從消費(fèi)金融行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、投資機(jī)會和風(fēng)險等方面進(jìn)行深入分析。
消費(fèi)金融行業(yè)在過去幾年中快速發(fā)展，主要得益于技術(shù)的進(jìn)步和市場需求的增加。消費(fèi)金融產(chǎn)品的種類也逐漸豐富，包括信用卡、消費(fèi)分期、個人貸款等。消費(fèi)金融行業(yè)的發(fā)展為投資者提供了廣闊的投資機(jī)會。
消費(fèi)金融投資的機(jī)會主要來自以下幾個方面：
信用卡行業(yè)是消費(fèi)金融行業(yè)中最具代表性的領(lǐng)域之一。目前，信用卡市場競爭激烈，但仍存在巨大的增長潛力。投資者可以通過購買銀行或信用卡發(fā)行機(jī)構(gòu)的股票來參與信用卡行業(yè)的投資。
消費(fèi)分期平臺是消費(fèi)金融行業(yè)中的另一個快速發(fā)展的領(lǐng)域。消費(fèi)分期平臺通過提供分期付款服務(wù)，滿足了消費(fèi)者對大額消費(fèi)的需求，同時也為投資者提供了投資機(jī)會。
個人貸款是消費(fèi)金融行業(yè)中的重要組成部分。投資者可以通過購買貸款公司的股票或債券來參與個人貸款業(yè)務(wù)的投資。
消費(fèi)金融投資雖然有著廣闊的投資機(jī)會，但也伴隨著一定的風(fēng)險。
消費(fèi)金融行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策和監(jiān)管政策的影響，政策調(diào)整可能導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。
消費(fèi)金融市場競爭激烈，市場風(fēng)險較高。行業(yè)內(nèi)的競爭對手可能采取價格戰(zhàn)等手段，對投資回報造成不利影響。
消費(fèi)金融業(yè)務(wù)涉及風(fēng)險較高的借款人群，不良資產(chǎn)的風(fēng)險需要投資者保持高度關(guān)注。
對于消費(fèi)金融投資者來說，以下幾點建議可能對投資決策有所幫助：
及時了解消費(fèi)金融行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、政策變化和市場趨勢，為投資決策提供參考。
不要將所有資金集中投資于消費(fèi)金融行業(yè)，應(yīng)合理分散投資風(fēng)險。
選擇那些經(jīng)營情況良好、財務(wù)狀況穩(wěn)定的企業(yè)進(jìn)行投資。
制定適合自己的投資策略，嚴(yán)格控制投資風(fēng)險，設(shè)定止損位。
綜上所述，消費(fèi)金融投資具有一定的投資機(jī)會和潛在風(fēng)險。投資者在投資前應(yīng)充分了解行業(yè)情況，分散投資風(fēng)險，并嚴(yán)格控制風(fēng)險。希望本文對于投資者對消費(fèi)金融投資的分析有所幫助。
法律法規(guī)允許的金融投資類型不違法，具體要看你是什么類型的投資。
要確保投資的渠道和方式合法，項目要真實。
