營銷總監(jiān)主要是為服務(wù)的企業(yè)制定短期及長期戰(zhàn)略規(guī)劃及實施策略，組織新老產(chǎn)品的成功上市銷售，為企業(yè)打造一支高效、穩(wěn)定銷售團隊。一般應具備以下能力：
1、具有較強的人際溝通能力：營銷總監(jiān)既要與公司領(lǐng)導和各級部門打交道，還要與各種各樣性格的客戶打交道，沒有良好的溝通能力是做不了的；
2、具有較強的營銷能力：在產(chǎn)品銷路不好的情況下，能夠給產(chǎn)品打開市場銷路；
3、具有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力：營銷總監(jiān)是一個團隊的領(lǐng)導，要把下面每個員工的優(yōu)勢特長都發(fā)揮出來，協(xié)調(diào)好各人的關(guān)系，必須有較強的管理領(lǐng)導能力；
4、具有較強的市場判斷及預測能力：對于當前的市場要了如指掌，并對將來的市場走勢做出預判，以便及時調(diào)整方向策略；
5、具有較強的談判能力：在市場經(jīng)濟下，追求利益最大化是每個公司的目標，在各方之間如何平衡雙方的利益，是個技術(shù)難題，沒有較強的談判能力也不行；
6、對后起之秀的培訓能力：營銷總監(jiān)除了發(fā)揮自己的長處，也應該帶領(lǐng)新人迅速成長，以幫助團隊壯大發(fā)展，要對后輩關(guān)懷提攜，要善于培訓指導，以加快其提供個人業(yè)務(wù)能力； 除了以上這些，一般來說，營銷總監(jiān)還需要一些其他條件才可以擔任，比如： 1、學歷及證書要求：市場營銷、經(jīng)濟、管理等相關(guān)專業(yè)大學專科及以上學歷，具有相關(guān)從業(yè)資格證書； 2、經(jīng)驗要求：至少3到5年以上相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗，具備產(chǎn)品營銷經(jīng)驗； 3、專業(yè)知識：要具有戰(zhàn)略管理知識、管理學知識、人力資源知識、財務(wù)管理知識、法律知識、統(tǒng)計學知識、質(zhì)量管理知識、成本管理知識、品牌管理知識、營銷管理知識等等。
1.
目的性。市場營銷策劃是圍繞企業(yè)市場目標及營銷績效所開展的策劃活動。
2.
預見性。市場營銷策劃是在充分思考與調(diào)查基礎(chǔ)上對營銷活動進行預先的、系統(tǒng)的與具體的可行性方案。
3.
不確定性。市場營銷策劃雖然建立在充分調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上,但企業(yè)所處環(huán)境的變化與不確定性導致計劃存在著一定風險。
4.
系統(tǒng)性。一次好的市場營銷策劃必須遵循經(jīng)濟與自然規(guī)律,強調(diào)多種營銷手段在策劃過程中的系統(tǒng)與綜合運用,強調(diào)科學、周全、可行及有序。
5.
創(chuàng)造性。策劃是人們思維智慧的結(jié)晶,策劃是一種思維的革新,具有創(chuàng)意的策劃,才是真正的策劃
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1.自信：客戶買的是信心價值，你自信才能展示美，自己美更容易打動客戶;
2.放松：過于緊張做營銷，就會在細節(jié)上出問題;
3.專注：銷售過程，不想其他事，不貪更多單;
4.專業(yè)：只有勤練基本功，了解自家產(chǎn)品，方成大客戶。
營銷人員的專業(yè)要求因具體崗位和工作內(nèi)容而異，但通常以下專業(yè)背景和技能會受到廣泛重視：
管理類或金融類相關(guān)專業(yè)：這些專業(yè)背景的營銷人員通常具備豐富的金融、經(jīng)濟和管理知識，能夠更好地理解客戶需求和市場趨勢，同時也具備制定營銷策略和銷售計劃的能力。
市場營銷或銷售相關(guān)專業(yè)：這些專業(yè)背景的營銷人員通常熟悉市場調(diào)研、消費者行為分析、銷售技巧和客戶關(guān)系管理等方面的知識，能夠更好地與客戶建立聯(lián)系并促成交易。
計算機科學或信息技術(shù)相關(guān)專業(yè)：這些專業(yè)背景的營銷人員通常具備數(shù)據(jù)分析、網(wǎng)絡(luò)營銷和信息系統(tǒng)設(shè)計等方面的技能，能夠更好地利用信息技術(shù)來提高營銷效果和銷售業(yè)績。
心理學或社會學相關(guān)專業(yè)：這些專業(yè)背景的營銷人員通常熟悉消費者心理和行為特征，能夠更好地理解客戶需求和行為偏好，從而制定更加精準的營銷策略。
商業(yè)管理或商務(wù)管理相關(guān)專業(yè)：這些專業(yè)背景的營銷人員通常具備商業(yè)運營、市場調(diào)研和銷售管理等方面的知識和技能，能夠更好地協(xié)調(diào)和管理營銷活動和銷售業(yè)務(wù)。
除了專業(yè)背景外，營銷人員還需要具備以下技能和能力：
溝通能力：營銷人員需要與客戶、潛在客戶和銷售團隊緊密合作，因此需要具備出色的溝通能力和人際交往能力。
市場洞察力：營銷人員需要敏銳地洞察市場變化和客戶需求，及時調(diào)整營銷策略和銷售計劃。
創(chuàng)新能力：營銷人員需要具備創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，不斷探索新的市場機會和銷售渠道。
團隊合作能力：營銷人員需要與銷售團隊和其他相關(guān)部門緊密合作，共同實現(xiàn)銷售目標。
自我管理能力：營銷人員需要具備自我管理能力，能夠合理安排時間、保持工作熱情和積極主動地完成工作任務(wù)。
一、營銷人員首先必須具有較強的營銷觀念和市場意識，能夠敏銳地感知形勢變化。
二、營銷人員應該具備一定的航空業(yè)務(wù)知識，了解公司企業(yè)文化、經(jīng)營理念等方面內(nèi)容
三、營銷人員必須具備一定的市場營銷理論和豐富的專業(yè)營銷知識。
四、營銷人員應該具備與市場經(jīng)濟理論相關(guān)的其他學科的知識，要有綜合文化素養(yǎng)。
五、營銷人員必須具有較高的“情商”，善于與人打交道，同時具備一定的營銷技巧
六、營銷人員必須具有良好的職業(yè)道德，對企業(yè)忠誠，對顧客負責。
七、營銷人員必須具備推銷自己的能力,把自己推銷出去,才能把自己的商品推銷出去.
一、前期準備階段 在房地產(chǎn)策劃操盤流程開始之前,需要進行充分的前期準備工作,包括市場調(diào)研、項目定位、項目規(guī)劃等。
1.市場調(diào)研：市場調(diào)研是房地產(chǎn)策劃操盤的第一步,通過對目標市場的調(diào)查和分析,了解市場需求、競爭對手、潛在客戶等情況,為后續(xù)的策劃和操盤提供依據(jù)。
2.項目定位：根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果,確定項目的定位,包括項目的類型(住宅、商業(yè)、辦公等)、目標客群、產(chǎn)品定位等,為后續(xù)的規(guī)劃和推廣提供方向。
3.項目規(guī)劃：在項目定位的基礎(chǔ)上,進行項目規(guī)劃,包括土地選址、用地規(guī)劃、建筑設(shè)計等,確保項目的可行性和市場競爭力。
二、策劃階段：在前期準備階段完成后,進入策劃階段,主要包括市場策劃、項目方案策劃和銷售策劃。
1.市場策劃 市場策劃是指根據(jù)項目定位和目標市場的需求,制定相應的市場推廣策略和計劃,包括品牌宣傳、渠道選擇、銷售目標等,以提高項目的知名度和銷售效果。
2.項目方案策劃 項目方案策劃是指根據(jù)項目規(guī)劃和市場需求,制定詳細的項目方案,包括項目的整體布局、建筑設(shè)計、配套設(shè)施等,以滿足目標客戶的需求和提高項目的競爭力。
3.銷售策劃：銷售策劃是指根據(jù)市場策劃和項目方案,制定相應的銷售策略和計劃,包括銷售渠道的選擇、銷售團隊的建設(shè)、銷售獎勵政策等,以提高項目的銷售效果和市場占有率。
我將根據(jù)時間的流程來整理我們的地產(chǎn)營銷執(zhí)行的階段。
籌備期
當項目產(chǎn)品基本定型后，我們就可以進入籌備期，大致分為兩個方向：售前準備和企業(yè)前期規(guī)劃準備。
這個階段是工作量最大的階段。一切都必須從頭開始。建立銷售隊伍，準備好銷售材料，做好材料廣告的設(shè)計和現(xiàn)場包裝策劃，每一步都影響著后續(xù)的進展。
時間周期：3-6個月
預熱期
當項目的基礎(chǔ)材料準備好之后，銷售團隊初步成立后，我們將進入預熱期。預熱期的主要任務(wù)是改善和蓄客。
早期做一些廣告開始吸引顧客，顧客在到訪后開始接待和蓄客。
本階段的客量將直接影響后期開盤的時間和成功與否。
時間周期：3個月
認籌期
這一階段的主要任務(wù)是在開盤前對客戶進行梳理，制定開盤價，籌集資金。
企業(yè)策劃應準備好所有的資料，并開始大量的集中投放廣告，組織一系列的線下活動與現(xiàn)場銷售。
此階段將重新組織以前的客戶，然后等待訂單，鎖定客戶。
時間周期：1個月
公共發(fā)售期
這就是開盤了，前期各項準備工作都將在開盤當天完成，但正式開業(yè)前，仍需制定開業(yè)計劃、營銷活動計劃、房源開放、合同文本的全部準備工作。
企業(yè)策劃需要現(xiàn)場包裝、安排活動、準備現(xiàn)場材料等工作。
時間周期：兩周
強銷持續(xù)期
開盤后，我們就進入了持續(xù)的銷售期。銷售人員根據(jù)銷售任務(wù)安排計劃，并在不同的時間點開放相應的房源。
這個階段，相對的工作量會減少一點，進入工作流的循環(huán)。
以上的五個階段是每個項目將經(jīng)歷的時間周期，每個執(zhí)行者都將根據(jù)這個時間線來操作項目。
直接渠道
1、 直接營銷渠道的優(yōu)點
（1） 房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開發(fā)經(jīng)營的全過程，可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。
（2） 產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調(diào)整樓盤的各種功能。
2、 直接營銷渠道的弱點
（1）一般來說，房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開發(fā)、工程等方面的優(yōu)勢。房地產(chǎn)營銷是一項專業(yè)性非常強的工作。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業(yè)優(yōu)勢，這樣在相當程度上影響營銷業(yè)績的提升。
（2）房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售，會分散企業(yè)人力、物力、財力，分散企業(yè)決策層精力，搞不好會使企業(yè)顧此失彼，生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響。
間接渠道
房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售，稱為房地產(chǎn)間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的“第三種”營銷渠道越來越被發(fā)展商所重視并積極嘗試。
1、間接營銷渠道優(yōu)點
（1） 有利于發(fā)揮營銷專業(yè)特長。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場調(diào)研、廣告文案設(shè)計、現(xiàn)場銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。
（2） 有利于發(fā)展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發(fā)、工程方面的工作。
2、間接營銷渠道弱點
（1）中國房地產(chǎn)中間商良莠不齊，專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準差異很大。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發(fā)利潤。
（2）如果代理商銷售業(yè)績和發(fā)展商自己銷售預計的業(yè)績基本持平，在這種情況下發(fā)展商支付的銷售費用會“得不償失”。發(fā)展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內(nèi)幫助發(fā)展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。
第三種渠道
由于房地產(chǎn)直接營銷渠道和間接營銷渠道優(yōu)點和缺點共存，實際操作中房地產(chǎn)商和中間商的配合也存在著種種問題，所以業(yè)內(nèi)人士探索第三種渠道，如聯(lián)合一體銷售。房地產(chǎn)發(fā)展商對銷售也有較大的關(guān)注和投入，代理商則發(fā)揮自己的特長作全程深度策劃，優(yōu)化營銷渠道。聯(lián)合一體營銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關(guān)鍵在于發(fā)展商和中間商真誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。
