資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。
就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言，即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取了開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，如果該開(kāi)發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力，不能事先把建設(shè)資金安排妥當(dāng)，其結(jié)果很可能由于流動(dòng)資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終；對(duì)于置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期抵押貸款，投資者的投資能力就會(huì)受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤(rùn)的可能，但這種高額利潤(rùn)對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，是可望不可及的。
簡(jiǎn)單點(diǎn)兒說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)融資可以分三大環(huán)節(jié)：第一步是前端拿地融資，第二步是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，第三步是達(dá)到預(yù)售條件的銷售資金回籠。前端拿地成本占比是最高的！
目前地產(chǎn)公司融資總監(jiān)不好做，小公司基本融不到資。大公司融資金額大，很辛苦。另，國(guó)家政策從嚴(yán)
房地產(chǎn)融資利率通常受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)利率、市場(chǎng)需求等因素的影響，因此會(huì)隨時(shí)發(fā)生變化。以下是2021年房地產(chǎn)融資利率的一些情況：
1. 商業(yè)銀行貸款利率。商業(yè)銀行按照央行制定的基準(zhǔn)利率和利率浮動(dòng)范圍，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人提供各種類型的貸款。根據(jù)最新的政策規(guī)定，基準(zhǔn)利率的變化受市場(chǎng)利率變化的影響，以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等因素，因此會(huì)隨時(shí)發(fā)生變化。
2. 委托貸款、信托貸款等方式的利率。除了商業(yè)銀行的貸款之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)委托貸款、信托貸款等方式進(jìn)行融資。這些方式的利率通常相對(duì)較高，因?yàn)榻杩钊诵枰袚?dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)和成本。
總的來(lái)說(shuō)，不同的融資方式和條件會(huì)對(duì)房地產(chǎn)融資利率產(chǎn)生不同的影響，投資者需要結(jié)合自身情況和市場(chǎng)變化制定合理的融資方案。
資方有很多，但是目前情況來(lái)看，市面上還是缺資金的人多，所以投資人要看項(xiàng)目質(zhì)量和回報(bào)率才決定是否和你合作。我認(rèn)識(shí)幾個(gè)承銷商 可以投資 但是 費(fèi)率不低。需要的話你可以加我微信！或者電話溝通都行！
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眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多。 對(duì)于自有資金超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，可以主要依靠自有資金來(lái)為建設(shè)資金籌資，這些開(kāi)發(fā)商不會(huì)為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時(shí)間和耐心來(lái)持有物業(yè)并長(zhǎng)期投資回報(bào)。 對(duì)于自有資金實(shí)力不強(qiáng)，而又想去嘗試開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當(dāng)然可能為減輕利息壓力，部分也會(huì)采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當(dāng)政府提高開(kāi)發(fā)貸款的門(mén)檻后（四證金，35％自有資金），部分實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對(duì)較高（12％～15％的點(diǎn)位），更多的是利用信托資金作為過(guò)橋貸款，補(bǔ)充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺(tái)（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保），這條路基本也被堵死了。 對(duì)于自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，目前的市場(chǎng)行情下，可行的融資策略是與基金合作開(kāi)發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對(duì)最低的。目前來(lái)看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是國(guó)內(nèi)大多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最常用到的前端融資方式。 解決了建設(shè)資金的問(wèn)題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問(wèn)題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行還未開(kāi)展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的業(yè)務(wù)，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長(zhǎng)投壓力下的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只好選擇項(xiàng)目→建成就快速銷售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪，利用較高的固定回報(bào)來(lái)吸引投資者，為了讓這種回報(bào)看起來(lái)更可信，后來(lái)又慢慢導(dǎo)入了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，一般來(lái)講，大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年的投資回報(bào)遠(yuǎn)達(dá)不到支付給投資者的固定回報(bào)，開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來(lái)償還銀行貸款。產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，它的實(shí)際內(nèi)在價(jià)值已經(jīng)不重要，投資者關(guān)注的是可信固定回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會(huì)高于這個(gè)數(shù)，如果開(kāi)發(fā)商是個(gè)現(xiàn)金流管理的高手并且不斷地有好的新項(xiàng)目上馬，這樣的操作不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的平均投資回報(bào)是要高于這個(gè)數(shù)字的。然而一旦開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)陨懋a(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報(bào)，到那時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者將會(huì)蒙受巨大的損失。 在產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開(kāi)發(fā)成熟、經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款；另外，具備一定規(guī)模并且收益質(zhì)量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過(guò)REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS ，為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開(kāi)創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國(guó)投、澳洲麥格理銀行與大連萬(wàn)達(dá)等大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)合作的嘗試和努力，未來(lái)幾年將會(huì)有越來(lái)越多的REITS境外上市。同時(shí)，具備一定規(guī)模、并且質(zhì)地不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)還可以通過(guò)CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來(lái)融資， CMBS類似于住宅MBS ，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬(wàn)達(dá)在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過(guò)發(fā)行總價(jià)值 1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來(lái)取得后端融資，這是國(guó)內(nèi)此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報(bào)的現(xiàn)金流，但CMBS是債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，而REITS是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品。 REITS的銷售對(duì)象主要是個(gè)人投資者， CMBS將主要針對(duì)銀行間市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的投資者。正式因?yàn)橥顿Y群體的不同以及證券性質(zhì)的差異（股權(quán)VS債權(quán)），預(yù)計(jì)CMBS在國(guó)內(nèi)的發(fā)展將會(huì)快于REITS ，會(huì)被越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所運(yùn)用。 相對(duì)于國(guó)內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過(guò)于落后，未來(lái)幾年這個(gè)領(lǐng)域的創(chuàng)新將會(huì)取得長(zhǎng)足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會(huì)逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來(lái)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)采取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 后端融資：整售給機(jī)構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營(yíng)貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不相同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見(jiàn)得到，單純依靠銀行貸款來(lái)為商地產(chǎn)融資將會(huì)更好
房地產(chǎn)融資租賃的作用及優(yōu)勢(shì)分析房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強(qiáng)的融資方式，其優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下方面：
（1）拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)載體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了平臺(tái)。
（2）降低房屋消費(fèi)門(mén)檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門(mén)檻。
（3）租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個(gè)承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。
（4）促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是一種金融服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)銷售方來(lái)說(shuō)，租賃公司是一種營(yíng)銷載體，融資租賃是一種營(yíng)銷方式。房屋消費(fèi)的門(mén)檻降低，擴(kuò)大了客戶的購(gòu)買力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。
（5）風(fēng)險(xiǎn)小。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過(guò)收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。租賃公司還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)公司融資受限原因大體如下：
一是土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
二是房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期?一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
三是海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。
四是不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。
房地產(chǎn)融資所需材料
（1）基本材料
A法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門(mén)核準(zhǔn)的資質(zhì)證明；
B法人代碼證書(shū)(原件及復(fù)印件)；
C稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件)；
D企業(yè)貸款卡；
E財(cái)政部門(mén)或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來(lái)的年度審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表；
F公司章程（原件及復(fù)印件）；
G驗(yàn)資報(bào)告（原件及復(fù)印件）；
H法定代表人證明、簽字樣本；
I企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本；
J若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；
K貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(shū)（原件）；
L其他所需材料。
（2）貸款項(xiàng)目材料
A國(guó)有土地出讓合同；
B國(guó)有土地使用證；
C中標(biāo)通知書(shū)；
D付清土地出讓金憑證；
E建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
F建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
G建筑工程施工許可證；
H建筑總承包合同；
I項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明；
J項(xiàng)目可行性報(bào)告；
K其他相關(guān)材料。
（3）擔(dān)保材料
按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。
1.3貸款利率
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率按中國(guó)人民銀行利率浮動(dòng)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般上浮15%—30%。
2、在建工程融資
在建工程融資，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給資金方作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得紅本房產(chǎn)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險(xiǎn)，將來(lái)甚至出現(xiàn)重復(fù)抵押，如操作不當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，造成信貸資產(chǎn)損失。所以操作在建工程的調(diào)查、審核比較嚴(yán)謹(jǐn)，愿意操作的資金方也比較少。
2.1在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
A在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。
B在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用證。
C四證齊全：在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。
D投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%-50%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。
2.2不受理的情況：
A在建工程存在合同爭(zhēng)議的；
B被依法查封或采取其它限制措施的；
C公益性質(zhì)的（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等）在建工程；
D法律、法規(guī)規(guī)定和海安農(nóng)商行認(rèn)為不得設(shè)定抵押的其它情況。
2.3在建工程融資需要提供的資料：
A營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及最近年度的年檢證明；
B組織機(jī)構(gòu)代碼證及最近年度的年檢證明；
C法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒；法定代表人授權(quán)委托書(shū)、委托代理人身份證明及簽字樣本或印鑒；
D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)及最近年度的年檢證明；
E有效貸款卡及最近年度的年檢證明；
F稅務(wù)登記證及最近年度的年檢證明；
G企業(yè)章程（與工商登記部門(mén)備案章程一致）；
H有關(guān)部門(mén)出具的立項(xiàng)批文；“四證”即：國(guó)有出讓土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；
I建筑工程預(yù)算報(bào)告、施工進(jìn)度及工程日期計(jì)劃、建設(shè)工程承包合同、工程款支付憑證；
J出讓土地繳費(fèi)原始發(fā)票、在建工程價(jià)格評(píng)估報(bào)告；
K抵押人同意提供抵押擔(dān)保的合法、有效的書(shū)面文件。
L其他相關(guān)文件財(cái)務(wù)報(bào)表等。
